Ein Wohn- und Geschäftshaus ist selten ein einfaches Verkaufsobjekt. Im Erdgeschoss arbeiten eine Bäckerei, eine Arztpraxis oder ein Einzelhändler, darüber wohnen Mieter, die zum Teil seit Jahrzehnten im Haus leben. Wer ein solches Gebäude in München verkaufen möchte, muss beide Welten zusammenbringen: Wohnmietrecht und Gewerbemietrecht, langjährige Bestandsmieter und kritische Investoren, den Wunsch nach Ruhe im Haus und den Anspruch auf einen guten Preis. Hinzu kommt, dass viele Eigentümer das Haus geerbt oder über lange Zeit selbst verwaltet haben. Die Unterlagen sind dann oft verstreut, und manche Vereinbarung mit einem Gewerbemieter existiert nur als Briefwechsel. Dieser Beitrag zeigt, worauf es beim Verkauf ankommt, welche Unterlagen Käufer erwarten und wie ein vertraulicher Prozess aussehen kann.
Warum Wohn- und Geschäftshäuser für Investoren besonders interessant sind
Gemischt genutzte Gebäude verbinden zwei Ertragsquellen unter einem Dach. Die Wohnungen sorgen für eine breite, stabile Nachfrage, denn Wohnraum in München ist knapp und Leerstand selten ein Thema. Die Gewerbeflächen bringen in vielen Fällen längere Vertragslaufzeiten, Indexierungen und eine andere Verteilung der Nebenkosten mit. Für Investoren ergibt sich daraus ein Risikoprofil, das sich von einem reinen Mehrfamilienhaus oder einem reinen Bürogebäude deutlich unterscheidet.
Dazu kommt die Lage. Wohn- und Geschäftshäuser stehen meist an gewachsenen Straßen mit Laufkundschaft, in Schwabing, der Maxvorstadt, in Haidhausen oder in den Ortszentren im Umland. Solche Standorte entstehen nicht neu, und das Angebot ist entsprechend begrenzt. Viele Häuser bleiben über Generationen in Familienbesitz und kommen nur selten auf den Markt. Wer als Investor in diesen Lagen langfristig Bestand aufbauen möchte, wartet oft lange auf eine passende Gelegenheit.
Gleichzeitig prüfen Käufer gemischt genutzte Objekte besonders genau. Ein Gewerbemieter, der in zwei Jahren auszieht, kann die Kalkulation stärker beeinflussen als mehrere Wohnungswechsel. Ein Ladenlokal mit schwacher Branche oder eine Gastronomie mit hohem Lüftungs- und Brandschutzbedarf verändern den Blick auf das ganze Haus. Für Eigentümer bedeutet das: Der Wert eines Wohn- und Geschäftshauses entsteht nicht nur durch Lage und Fläche, sondern ganz wesentlich durch die Qualität und Nachvollziehbarkeit der Mietverhältnisse.
Die Unterlagen, die Käufer erwarten: Mieterliste, Grundbuch, Mietverträge, Energieausweis
Professionelle Käufer entscheiden auf Grundlage von Dokumenten. Je vollständiger und geordneter die Unterlagen sind, desto schneller entsteht Vertrauen, und desto weniger Raum bleibt für Abschläge wegen offener Fragen. Für ein Wohn- und Geschäftshaus gehören zum Kern:
- Mieterliste. Eine aktuelle Aufstellung aller Einheiten mit Nutzung, Fläche, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, Laufzeit und Kaution. Wohn- und Gewerbeeinheiten sollten klar getrennt ausgewiesen sein, Leerstände offen benannt.
- Grundbuchauszug. Ein aktueller Auszug mit allen drei Abteilungen. Käufer achten besonders auf Dienstbarkeiten in Abteilung II, etwa Wegerechte, Leitungsrechte oder Stellplatzrechte zugunsten des Nachbarn, und auf eingetragene Grundpfandrechte in Abteilung III.
- Mietverträge. Alle Verträge mit sämtlichen Nachträgen, bei den Gewerbeeinheiten vollständig und unterschrieben. Fehlende Nachträge gehören zu den häufigsten Ursachen für Rückfragen in der Prüfung.
- Energieausweis. Er muss nach den energierechtlichen Vorgaben in der Regel spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, auch bei einem stillen Verkauf. Bei gemischt genutzten Gebäuden kann es je nach Aufteilung der Nutzungen erforderlich sein, für Wohn- und Nichtwohnteil getrennte Ausweise zu erstellen. Das sollte frühzeitig mit einem Energieberater geklärt werden.
Ergänzend erwarten Käufer Flurkarte und Lageplan, Grundrisse und Flächenberechnungen, die Baugenehmigungen insbesondere für die Gewerbenutzung, die letzten Nebenkostenabrechnungen, eine Übersicht über Instandhaltung und Modernisierungen der vergangenen Jahre sowie Wartungsnachweise für Heizung, Aufzug und Brandschutzeinrichtungen. Gerade die Genehmigungslage der Gewerbeflächen ist ein sensibler Punkt. Wurde aus einem Laden später eine Praxis oder ein Café, sollte die Nutzungsänderung baurechtlich nachvollziehbar sein.
In München kommt ein weiterer Aspekt hinzu. Viele Häuser liegen im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. Das kann Auswirkungen auf spätere Modernisierungen oder Umwandlungen haben und im Einzelfall ein gemeindliches Vorkaufsrecht berühren. Ob und wie das Objekt betroffen ist, sollte vor der Ansprache von Käufern mit Notar oder Rechtsberatung geprüft werden. Welche technischen Fragen Käufer später vertiefen, zeigt unser Beitrag zur technischen Due Diligence.
Gewerbemietverträge und Laufzeiten richtig aufbereiten
Die Gewerbeverträge sind bei einem Wohn- und Geschäftshaus häufig der Teil, an dem sich der Kaufpreis entscheidet. Käufer lesen sie genauer als jeden anderen Teil des Datenraums. Eine sorgfältige Aufbereitung vor dem Verkauf lohnt sich deshalb fast immer.
Laufzeiten und Optionen transparent machen
Käufer wollen auf einen Blick sehen, wie lange die Mieteinnahmen gesichert sind. Hilfreich ist eine Übersicht je Gewerbeeinheit mit fester Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Kündigungsfristen und gegebenenfalls Sonderkündigungsrechten. Steht eine Option kurz vor der Ausübung, ist es sinnvoll, mit dem Mieter vorab zu sprechen, sofern das ohne Preisgabe der Verkaufsabsicht möglich ist.
Schriftform und Nachträge prüfen
Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr unterliegen gesetzlichen Formanforderungen. Fehlen wesentliche Vereinbarungen in schriftlicher Form, etwa eine mündlich vereinbarte Mietänderung oder ein nicht unterschriebener Nachtrag, kann dies im ungünstigen Fall dazu führen, dass ein langfristig geplanter Vertrag vorzeitig kündbar wird. Käufer und ihre Berater achten auf diesen Punkt sehr genau. Ob ein Vertrag betroffen ist, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Eine anwaltliche Durchsicht vor dem Verkauf schafft hier Klarheit.
Wertsicherung, Nebenkosten und Umsatzsteuer
Weitere Punkte, die Käufer regelmäßig prüfen, sind Indexklauseln und ihre letzte Anpassung, die Umlage von Nebenkosten und Instandhaltung auf den Gewerbemieter sowie die umsatzsteuerliche Behandlung der Gewerbemieten. Hat der Eigentümer zur Umsatzsteuer optiert, hat das Folgen für die Gestaltung des Kaufvertrags. Diese Fragen gehören frühzeitig in die Hände des Steuerberaters.
Eine kurze, sachliche Zusammenfassung der Gewerbeverträge im Datenraum ersetzt nicht die Verträge selbst, erleichtert Käufern aber den Einstieg erheblich. Wer offene Punkte vorab benennt, statt sie in der Prüfung entdecken zu lassen, stärkt seine Verhandlungsposition.
Welche Käufer passen: Family Offices, Privatinvestoren, Bestandshalter
Für Wohn- und Geschäftshäuser in München gibt es keinen einheitlichen Käufertyp. Wer passt, hängt von Größe, Lage, Zustand und Mieterstruktur ab. Drei Gruppen spielen in unserem Alltag eine besondere Rolle.
Family Offices investieren das Vermögen von Unternehmerfamilien und denken in langen Zeiträumen. Sie schätzen gute Lagen, solide Bausubstanz und eine nachvollziehbare Mieterstruktur. Häufig haben sie klare Ankaufsprofile und eine professionelle Prüfung, entscheiden dann aber verlässlich.
Privatinvestoren sind oft Unternehmer oder vermögende Privatpersonen aus der Region, die gezielt in Münchner Immobilien investieren. Sie kennen die Lagen gut, entscheiden mitunter schneller und haben häufig einen persönlichen Bezug zum Standort. Für Eigentümer, denen der Umgang mit den Mietern wichtig ist, kann das ein Vorteil sein.
Bestandshalter sind Unternehmen oder Familiengesellschaften, die Immobilien dauerhaft halten und selbst verwalten. Sie bringen Erfahrung mit gemischt genutzten Häusern mit, verstehen Gewerbemietverträge und können Modernisierungen selbst planen und umsetzen.
Allen drei Gruppen ist gemeinsam, dass sie Diskretion erwarten und selbst respektieren. Für Verkäufer ist neben dem Angebot vor allem wichtig, ob die Finanzierung belegt ist und ob der Käufer den Prozess zuverlässig bis zum Notartermin führen kann. Ein etwas niedrigeres Angebot mit gesicherter Finanzierung ist oft mehr wert als ein hohes, das an der Bank scheitert.
So läuft ein vertraulicher Verkaufsprozess mit P3 Partners
Bei P3 Partners begleiten wir Eigentümer in München und Oberbayern beim Verkauf von Investmentimmobilien, mit klarem Schwerpunkt auf dem diskreten Weg. Seit 2025 haben wir über 45 Verkaufsmandate übernommen, mehr als 80 % davon wurden ausschließlich off-market geführt. Der Ablauf folgt einer festen Abfolge, die wir für jedes Objekt an die Situation im Haus anpassen.
1. Erstgespräch und Bestandsaufnahme
Wir besprechen Ziele, Zeitrahmen und mögliche Besonderheiten, etwa eine Erbengemeinschaft oder einen Gewerbemieter mit auslaufendem Vertrag. Danach sichten wir die vorhandenen Unterlagen und zeigen, wo Lücken bestehen.
2. Aufbereitung und Datenraum
Gemeinsam mit dem Eigentümer und seinen Beratern ergänzen wir fehlende Dokumente, erstellen eine geordnete Mieterliste und bereiten die Gewerbeverträge verständlich auf. Alles wird in einem virtuellen Datenraum abgelegt, in dem jeder Zugriff protokolliert wird.
3. Gezielte Ansprache
Wir gleichen das Objekt mit den Ankaufsprofilen der Investoren ab, die wir kennen, und sprechen in der Regel nur zwei bis drei passende Käufer an. Der erste Kontakt erfolgt anonymisiert, ohne Adresse und ohne Fotos. Erst nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung und Prüfung der Finanzierung erhält ein Interessent die vollständigen Unterlagen. Als Makler sind wir zudem nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, unsere Vertragspartner zu identifizieren.
4. Besichtigung, Prüfung und Notartermin
Besichtigungen planen wir gebündelt und mit Rücksicht auf Wohn- und Gewerbemieter, damit der Alltag im Haus möglichst wenig gestört wird. Nach der Due Diligence des Käufers folgt der Kaufvertrag. Ein Grundstückskaufvertrag bedarf in Deutschland der notariellen Beurkundung. Auch der diskrete Verkauf endet also mit einem regulären, rechtssicheren Abschluss.
Wie dieser Weg grundsätzlich funktioniert und wo seine Grenzen liegen, erläutert unser Beitrag Off-Market Immobilien verkaufen in München. Eine Übersicht über unsere Begleitung von Eigentümern finden Sie unter Sell-Side Advisory, das Grundprinzip des stillen Verkaufs auf unserer Seite zu Off-Market Immobilien.
Häufige Fragen
Muss ich meine Mieter über den geplanten Verkauf informieren?
Eine allgemeine Pflicht, Mieter vorab über Verkaufsüberlegungen zu informieren, besteht in der Regel nicht. Bestehende Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Für Besichtigungen braucht es allerdings die Abstimmung mit den Mietern. Einzelheiten sollten mit Rechtsberatung geklärt werden.
Wie lange dauert der Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses?
Das hängt stark vom Zustand der Unterlagen und der Komplexität der Gewerbeverträge ab. Eine gründliche Vorbereitung verkürzt vor allem die Prüfungsphase des Käufers.
Brauche ich für ein gemischt genutztes Gebäude zwei Energieausweise?
Das ist möglich, hängt aber von der Aufteilung der Nutzungen im Gebäude ab. Ein Energieberater kann klären, welche Ausweise für Ihr Objekt erforderlich sind.
Welche Rolle spielt die Erhaltungssatzung beim Verkauf?
Liegt das Haus in einem Erhaltungssatzungsgebiet, kann das für Käufer und im Einzelfall für ein gemeindliches Vorkaufsrecht relevant sein. Ob Ihr Objekt betroffen ist, sollte früh mit Notar oder Rechtsberatung geprüft werden.