Wer in München oder Oberbayern eine Investmentimmobilie verkauft, trifft früher oder später auf Family Offices. Sie gehören zu den Käufern, die Eigentümer besonders häufig nennen, wenn es um einen diskreten Verkauf geht: langfristig orientiert, solide finanziert und an Qualität interessiert. Gleichzeitig ist wenig darüber bekannt, wie diese Investoren tatsächlich entscheiden. Welche Objekte passen in ihr Portfolio, warum meiden sie öffentliche Bieterverfahren, und was erwarten sie von einem Verkäufer? Dieser Beitrag beschreibt, wie ein Family Office Immobilien Investment typischerweise vorbereitet und geprüft wird. Er richtet sich an Investoren, die ihr eigenes Ankaufsprofil schärfen möchten, und an Eigentümer, die ihre möglichen Käufer besser verstehen wollen.
Was Family Offices von anderen Investoren unterscheidet
Ein Family Office verwaltet das Vermögen einer oder mehrerer Unternehmerfamilien. Man unterscheidet grob zwischen dem Single Family Office, das für eine einzelne Familie arbeitet, und dem Multi Family Office, das mehrere Familien betreut. Daneben treten Familienstiftungen und private Holdinggesellschaften als Käufer auf, die ähnlich denken, aber anders organisiert sind. Gemeinsam ist ihnen, dass sie eigenes Kapital anlegen und nicht das Geld externer Anleger.
Daraus ergeben sich einige Unterschiede zu anderen Käufergruppen:
- Anlagehorizont. Institutionelle Investoren und Fonds arbeiten oft mit festen Laufzeiten und geplanten Exit-Zeitpunkten. Ein Family Office denkt häufig in Generationen. Eine Immobilie wird nicht für einen bestimmten Weiterverkauf gekauft, sondern als Baustein des Familienvermögens.
- Entscheidungswege. Statt Investmentkomitees mit mehreren Ebenen gibt es meist kurze Wege zu den Entscheidern. Das kann einen Ankauf beschleunigen. Es bedeutet aber auch, dass persönliche Präferenzen der Familie eine größere Rolle spielen als bei einem regelgebundenen Fonds.
- Kapitalausstattung. Viele Family Offices finanzieren mit einem hohen Eigenkapitalanteil oder können zumindest flexibel zwischen Eigen- und Fremdkapital wählen. Das macht sie weniger abhängig von kurzfristigen Zinsbewegungen.
- Diskretion als Grundhaltung. Unternehmerfamilien legen Wert darauf, dass ihre Anlageentscheidungen nicht öffentlich werden. Diese Haltung prägt auch die Art, wie sie Objekte suchen und verhandeln.
Im Vergleich zu vermögenden Privatinvestoren arbeiten Family Offices in der Regel strukturierter. Sie verfügen über eigene Mitarbeiter oder feste externe Berater für Recht, Steuern und Technik. Im Vergleich zu Projektentwicklern steht der langfristige Bestand im Vordergrund, nicht die Wertschöpfung durch Bau und Verkauf. Diese Einordnung ist allerdings eine Tendenz und keine feste Regel. Es gibt Family Offices, die gezielt Entwicklungsprojekte begleiten, und solche, die ausschließlich vermietete Bestandsobjekte erwerben.
Typische Ankaufskriterien: Lage, Assetklasse, Volumen, Haltedauer
Jedes Family Office hat eigene Vorgaben. Dennoch lassen sich vier Kriterien erkennen, die in fast jedem Ankaufsprofil auftauchen.
Lage
Für viele Family Offices ist die Lage das wichtigste Kriterium, weil sie über lange Zeiträume den Wert einer Immobilie trägt. In Bayern stehen München und das Münchner Umland traditionell im Fokus, ergänzt um wirtschaftsstarke Standorte in Oberbayern und gut angebundene Mittelstädte. Gefragt sind Lagen mit stabiler Nachfrage nach Wohnraum oder Flächen, guter Infrastruktur und begrenztem Neuangebot. Häufig spielt auch Nähe eine Rolle: Ein Family Office mit Sitz in München investiert gern dort, wo es den Markt aus eigener Anschauung kennt. Gerade für Family Offices, die Immobilien in München und im Umland halten, ist dieser lokale Marktüberblick ein wichtiger Vorteil.
Assetklasse
Wohnimmobilien, insbesondere Mehrfamilienhäuser, sind bei vielen Family Offices ein Kernbestandteil. Wohn- und Geschäftshäuser mit Läden oder Praxen im Erdgeschoss sind ebenfalls beliebt, weil sie eine breitere Mieterstruktur bieten. Büro, Einzelhandel, Logistik oder Hotel werden selektiver betrachtet und hängen stark von der Erfahrung des jeweiligen Hauses ab. Manche Family Offices kaufen auch Grundstücke oder Objekte mit Entwicklungspotenzial, etwa zur Aufstockung oder Nachverdichtung.
Volumen
Das gesuchte Volumen richtet sich nach der Größe des Vermögens und nach dem Wunsch, Risiken zu streuen. Ein einzelnes Objekt soll das Portfolio in der Regel nicht dominieren. Gleichzeitig lohnt sich der Prüfaufwand erst ab einer gewissen Größe. Viele Family Offices definieren deshalb eine Bandbreite, innerhalb derer sie aktiv werden, und sagen außerhalb davon konsequent ab. Für Verkäufer ist es hilfreich, diese Bandbreite früh zu kennen, damit keine Gespräche mit Interessenten entstehen, für die das Objekt zu klein oder zu groß ist.
Haltedauer und Strategie
Die meisten Family Offices kaufen, um zu halten. Daraus folgt eine Vorliebe für Objekte, die mit überschaubarem Aufwand über viele Jahre funktionieren. Ob ein Haus eher als Core-Investment mit stabilen Erträgen oder als Value-Add-Objekt mit Modernisierungsbedarf gesehen wird, hängt vom jeweiligen Profil ab. Wer sich mit den Unterschieden dieser Strategien näher beschäftigen möchte, findet eine Übersicht in unserem Beitrag Core vs. Value-Add. Für Verkäufer bedeutet die lange Haltedauer vor allem eines: Bausubstanz, Mietverträge und rechtliche Rahmenbedingungen werden gründlich geprüft, weil der Käufer mit dem Objekt lange leben will.
Warum Family Offices den Off-Market-Weg bevorzugen
Family Offices kaufen häufig abseits öffentlicher Inserate. Dafür gibt es mehrere Gründe, die sich gegenseitig verstärken.
Diskretion auf beiden Seiten. Family Offices möchten nicht, dass ihr Interesse an einem Objekt oder ihre Anlagestrategie bekannt wird. Viele Verkäufer, gerade Familien und Unternehmer, haben dasselbe Anliegen. Ein vertraulicher Prozess passt zu beiden Seiten.
Weniger Wettbewerb um jeden Preis. Öffentliche Bieterverfahren setzen auf Konkurrenz und kurze Fristen. Family Offices beteiligen sich daran ungern, weil sie in Ruhe prüfen und nicht in einen Überbietungswettbewerb geraten wollen. Sie schätzen einen Prozess, in dem wenige ausgewählte Interessenten ein Objekt sorgfältig ansehen können.
Qualität der Vorauswahl. Im Off-Market-Segment werden Objekte gezielt an Käufer herangetragen, deren Profil passt. Für das Family Office bedeutet das weniger Streuverlust. Statt zahlreiche Exposés zu sichten, die nicht zum Profil passen, erhält es ausgewählte Angebote mit belastbaren Unterlagen.
Vertrauen und Beziehung. Viele Family Offices arbeiten bewusst mit einem kleinen Kreis von Beratern zusammen, die ihre Kriterien kennen. Ein Objekt, das über eine solche Beziehung angeboten wird, erhält von vornherein mehr Aufmerksamkeit als ein Angebot aus einer unbekannten Quelle.
Wie ein diskreter Ablauf im Einzelnen aussieht, von der anonymisierten Erstansprache bis zum Notartermin, beschreiben wir auf unserer Seite Off-Market. Für die Vertraulichkeit im Prozess sind dabei vor allem eine sorgfältige Vertraulichkeitsvereinbarung und ein kontrollierter Datenraum entscheidend.
Wie ein belastbares Ankaufsprofil aussieht
Ein Ankaufsprofil ist die Grundlage dafür, dass passende Objekte überhaupt ankommen. Je genauer es formuliert ist, desto gezielter kann ein Berater auf Verkäuferseite oder Käuferseite arbeiten. Ein vages Profil wie "Wohnimmobilien in guter Lage" führt dagegen zu vielen unpassenden Angeboten und kostet beide Seiten Zeit.
Ein belastbares Ankaufsprofil beantwortet in der Regel folgende Fragen:
- Regionen und Lagen. Welche Städte, Stadtteile oder Landkreise kommen in Frage? Gibt es Lagen, die ausdrücklich ausgeschlossen sind?
- Objektarten und Nutzungen. Wohnen, gemischte Nutzung, Gewerbe oder Grundstücke? Welcher Gewerbeanteil ist bei Wohn- und Geschäftshäusern noch akzeptabel?
- Volumenbandbreite. In welchem Rahmen bewegt sich ein einzelner Ankauf, und gibt es eine Untergrenze, unter der sich der Prüfaufwand nicht lohnt?
- Zustand und Strategie. Werden nur weitgehend modernisierte Objekte gesucht, oder ist Sanierungs- und Entwicklungspotenzial ausdrücklich erwünscht?
- Mieterstruktur. Wie wichtig sind Vermietungsstand, Mieterbonität und Laufzeiten von Gewerbemietverträgen?
- Transaktionsstruktur. Kommt nur ein klassischer Kauf des Grundstücks in Frage, oder auch der Erwerb einer Objektgesellschaft? Diese Frage hat steuerliche Folgen und sollte mit dem Steuerberater geklärt werden.
- Finanzierung und Nachweis. Wird mit Eigenkapital oder mit Fremdfinanzierung gekauft, und kann die Finanzierung zeitnah belegt werden?
- Entscheidungsprozess. Wer entscheidet, wie lange dauert eine Prüfung typischerweise, und welche Berater sind eingebunden?
Zu einem belastbaren Profil gehört auch Ehrlichkeit über Ausschlusskriterien. Ein Family Office, das keine Objekte mit Erbbaurecht, Denkmalschutz oder hohem Gewerbeanteil kauft, sollte das klar sagen. Das spart Verkäufern und Beratern unnötige Runden und stärkt die eigene Glaubwürdigkeit.
Ein weiterer Punkt wird oft unterschätzt: die Identität des Käufers. Bei Immobilientransaktionen müssen Makler und Notare nach dem Geldwäschegesetz den Vertragspartner und den wirtschaftlich Berechtigten feststellen. Gerade bei verschachtelten Strukturen aus Holding, Stiftung und Objektgesellschaft ist es hilfreich, die Beteiligungsverhältnisse früh und vollständig darzulegen. Ein Family Office, das diese Unterlagen geordnet bereithält, wirkt auf Verkäufer verlässlicher.
Wie wir Investoren bei der Formulierung ihres Profils und bei der Suche nach passenden Objekten begleiten, beschreiben wir unter Buy-Side Advisory.
Was Verkäufer daraus für die Vorbereitung ableiten können
Wer weiß, wie Family Offices denken, kann den eigenen Verkauf gezielter vorbereiten. Einige Punkte haben sich in der Praxis bewährt.
Unterlagen vollständig und geordnet bereitstellen. Family Offices prüfen gründlich, weil sie lange halten wollen. Mieterliste, Mietverträge, Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne und Nachweise über Instandhaltung sollten vor der ersten Ansprache vorliegen. Lücken in den Unterlagen verlängern die Prüfung und schwächen die Verhandlungsposition. Welche Dokumente bei gemischt genutzten Objekten besonders wichtig sind, zeigt unser Beitrag Wohn- und Geschäftshaus in München diskret verkaufen.
Die Geschichte des Objekts erzählen können. Ein Family Office interessiert sich nicht nur für Kennzahlen, sondern auch für die Entwicklung eines Hauses. Wann wurde was modernisiert, wie hat sich die Mieterschaft entwickelt, welche Maßnahmen stehen an? Eine offene und nachvollziehbare Darstellung schafft Vertrauen und beugt Überraschungen in der Due Diligence vor.
Risiken offen ansprechen. Ein Instandhaltungsstau, ein auslaufender Gewerbemietvertrag oder eine offene baurechtliche Frage werden bei einer gründlichen Prüfung ohnehin entdeckt. Wer solche Punkte selbst früh benennt, behält die Kontrolle über die Darstellung und vermeidet, dass späte Erkenntnisse den Prozess belasten.
Den passenden Käuferkreis wählen. Nicht jedes Family Office passt zu jedem Objekt. Ein gut gepflegtes Mehrfamilienhaus in zentraler Münchner Lage spricht andere Investoren an als ein Wohn- und Geschäftshaus mit Modernisierungsbedarf in einer Kreisstadt. Ein Verkaufsprozess, der wenige Interessenten mit passendem Profil anspricht, ist meist wirksamer als eine breite Streuung. Das schützt zugleich die Vertraulichkeit.
Zeit für die Prüfung einplanen. Family Offices entscheiden oft schneller als große Institutionen, wollen aber nicht gedrängt werden. Ein realistischer Zeitplan für Besichtigung, Prüfung und Verhandlung erhöht die Chance auf einen verlässlichen Abschluss.
Finanzierung und Seriosität des Käufers prüfen. Auch auf Verkäuferseite gilt: Detailunterlagen sollten erst nach einer Vertraulichkeitsvereinbarung und einem Nachweis über Eigenkapital oder Finanzierung herausgegeben werden. Ein professionelles Family Office rechnet damit und stellt diese Nachweise bereit.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einem Single Family Office und einem Multi Family Office?
Ein Single Family Office arbeitet ausschließlich für eine Familie und deren Vermögen. Ein Multi Family Office betreut mehrere Familien und bündelt dafür Personal und Fachwissen. Beim Immobilienankauf kann das Multi Family Office im Auftrag einzelner Familien oder für gemeinsame Strukturen auftreten.
Kaufen Family Offices nur Objekte in Toplagen?
Nicht zwingend. Viele Family Offices bevorzugen gute und sehr gute Lagen, weil sie langfristig halten wollen. Es gibt aber auch Häuser, die gezielt Objekte mit Entwicklungspotenzial oder in Mittelstädten suchen. Entscheidend ist das jeweilige Ankaufsprofil.
Warum sollte ein Verkäufer gezielt Family Offices ansprechen?
Family Offices gelten als langfristig orientierte Käufer mit soliden Finanzierungsstrukturen und kurzen Entscheidungswegen. Für Eigentümer, denen ein diskreter und verlässlicher Abschluss wichtig ist, sind sie deshalb häufig passende Gesprächspartner. Ob ein Family Office im Einzelfall der richtige Käufer ist, hängt vom Objekt und vom Profil des Investors ab.
Wie findet ein Family Office Off-Market Objekte in München und Bayern?
Meist über ein Netzwerk aus Beratern, Banken und Eigentümern, das sein Ankaufsprofil kennt. Je präziser das Profil formuliert ist, desto eher werden passende Objekte vertraulich angeboten, bevor sie den öffentlichen Markt erreichen.