Grundlagen der AfA
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht die steuerliche Geltendmachung von Wertminderungen bei Immobilien. Bei Gewerbeimmobilien beträgt der Standard-AfA-Satz 3% p.a. (33,3 Jahre Nutzungsdauer).
Optimierungsmöglichkeiten
1. Kaufpreisallokation
Bei jedem Immobilienkauf sollte der Kaufpreis sorgfältig auf die einzelnen Bestandteile aufgeteilt werden:
- Grund und Boden (nicht abschreibbar)
- Gebäude (AfA 3%)
- Außenanlagen (AfA 5-10%)
- Technische Anlagen (AfA 6-15%)
- Mietereinbauten (kürzere Nutzungsdauer)
2. Sonder-AfA nutzen
- Denkmalschutz-AfA (bis zu 9% p.a.)
- Erhöhte AfA für Neubauten in bestimmten Gebieten
- AfA für energetische Sanierung
3. Instandhaltung vs. Herstellung
Die Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen und aktivierungspflichtigen Herstellungskosten bietet Gestaltungsspielraum.
Praktische Tipps
- Kaufpreisallokation bereits im Kaufvertrag dokumentieren
- Gutachterliche Wertaufteilung einholen
- Sonderthemen (Denkmalschutz etc.) frühzeitig prüfen
- Steuerberater mit Immobilienexpertise einbinden
Fazit
Eine optimierte AfA-Strategie kann die Steuerbelastung signifikant reduzieren und die Nachsteuerrendite deutlich verbessern.