Was ist der Leverage-Effekt?
Der Leverage-Effekt (Hebelwirkung) beschreibt die Auswirkung von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite. Vereinfacht gesagt: Wenn die Gesamtkapitalrendite einer Immobilie höher ist als die Fremdkapitalkosten, steigt die Eigenkapitalrendite mit zunehmendem Fremdkapitalanteil.
Berechnungsbeispiel
Annahme: Kaufpreis 10 Mio. €, Netto-Mietrendite 5%, Zinssatz 3%
Szenario 1: 100% Eigenkapital
- Eigenkapitaleinsatz: 10 Mio. €
- Jahresertrag: 500.000 €
- EK-Rendite: 5,0%
Szenario 2: 50% Fremdkapital
- Eigenkapitaleinsatz: 5 Mio. €
- Jahresertrag: 500.000 € - 150.000 € Zinsen = 350.000 €
- EK-Rendite: 7,0%
Szenario 3: 70% Fremdkapital
- Eigenkapitaleinsatz: 3 Mio. €
- Jahresertrag: 500.000 € - 210.000 € Zinsen = 290.000 €
- EK-Rendite: 9,7%
Risiken beachten
Der Leverage-Effekt wirkt in beide Richtungen:
- Positiver Hebel: Gesamtrendite > Fremdkapitalzinsen → EK-Rendite steigt
- Negativer Hebel: Gesamtrendite < Fremdkapitalzinsen → EK-Rendite sinkt
Best Practices
- Konservative LTV-Quoten (60-70%) einhalten
- Zinsbindungen von mindestens 5-10 Jahren
- Puffer für Zinsänderungen einplanen
- Cashflow-Reserven für unerwartete Situationen